Me Mélanie CASSONE,
Notaire à TOULOUSE

L'indivision. À connaître pour éviter les divisions

L'indivision. À connaître pour éviter les divisions

Lors d'une succession ou d'un achat immobilier, vous pouvez vous retrouver en indivision. Vous serez propriétaire d'un même bien avec une ou plusieurs autres personnes. Qu'elle soit voulue ou subie, l'indivision répond à des règles qui lui sont propres.

Un pour tous et tous pour un

Le propre de l'indivision est de gérer et profiter du bien ensemble. Chaque indivisaire doit participer au paiement des dettes concernant le bien. Sa contribution est proportionnelle à la part détenue. En cas de dommage ou de dégradation du bien indivis, tous les indivisaires sont en principe responsables. Toutefois, si cet état est dû à une négligence ou une faute d'un indivisaire, il sera tenu pour responsable et devra en répondre. Les indivisaires disposent d'un droit d'usage et de jouissance du bien indivis. Sauf lorsqu'il est décidé que l'un d'eux aura l'usage et la jouissance exclusive du bien.  Dans ce cas, il est en principe redevable d'une indemnité d'occupation vis-à-vis des autres indivisaires.
Pour les prises de décision, selon le type d'acte correspondent des règles de majorité différentes. Les actes nécessaires à la conservation du bien (remplacement d'une chaudière défectueuse, refection de la toiture…) peuvent être décidés par un seul indivisaire, sans l'accord des autres. Pour les financer, il peut utiliser les fonds indivis qu'il détient ou encore avancer les frais et récupérer les sommes engagées lors du partage. Pour les actes d'administration (vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision, renouveler un bail d'habitation…), la majorité des deux tiers suffit. Enfin, pour les actes de disposition (vente…) le vote à l'unanimité des indivisaires est indispensable.

Prévoir une convention est une sage précaution

Une indivision mal préparée ou mal organisée peut être source de conflits et de blocage. Pour prévenir et éviter les situations  conflictuelles, il est préconisé de rédiger une convention d'indivision. Il s'agit d'un contrat régissant les rapports entre les indivisaires. Libre à eux d'organiser et d'aménager certaines mesures prévues par la loi. Mais pas toutes. Par exemple, les indivisaires peuvent organiser l'usage et la jouissance du bien, prévoir des règles propres de répartition et de remboursement des frais, désigner un gérant, prévoir des modalités de sorties différentes de celles prévues par la loi… La durée de la convention peut être déterminée (elle ne peut pas alors excéder 5 ans, ce délai étant néanmoins renouvelable) ou indéterminée (dans ce cas, elle dure tant que le partage n'a pas lieu). La convention d'indivision doit être rédigée par un notaire dès lors qu'elle porte sur un bien immobilier. Dans ce cas, c'est un acte authentique publié au  Service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques). Cependant, même si l'indivision ne porte pas sur un bien immobilier, s'adresser à un notaire pour rédiger la convention est plus que conseillé pour prévenir les litiges pouvant survenir suite à une clause mal rédigée ou imprécise.

Réussir sa sortie

Vivre en indivision n'est pas toujours une situation très "confortable". D'ailleurs, comme le dit la loi, "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Plusieurs solutions sont envisageables. Un seul des héritiers peut décider de vendre sa quote-part, même à une personne "extérieure" à l'indivision. Il doit en informer les autres par écrit, en précisant les modalités de la cession (notamment le prix, l'identité du tiers...). Les autres héritiers sont prioritaires pour acquérir le bien par rapport au tiers.

Autre hypothèse, tous les indivisaires peuvent décider d'un commun accord de mettre un terme à l'indivision en procédant à la vente du bien et en s'en partageant le prix. Cette hypothèse suppose l'accord de tous, non seulement sur le principe, mais aussi sur les modalités du partage. Celles-ci sont fixées librement par les intéressés (composition des lots...).
Si aucun accord sur le principe, sur les modalités de la vente ou du partage n'est possible, les indivisaires doivent alors saisir les tribunaux  et demander au juge, soit d'imposer le maintien dans l'indivision pour une durée maximale de cinq années, soit procéder au partage des lots par tirage au sort ou ordonner la vente aux enchères des biens indivis. Mais avant d'en arriver là, recourir à la médiation peut débloquer la situation à l'amiable et désamorçer les conflits. Et les notaires sont bien placés pour vous aider à y parvenir.

Marie-christine Ménoire

Dernière modification le 29/03/2021

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